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建築会社「夢広」で、関西エリアの土地19坪という狭小地に建てた延床29坪・3階建ての和モダンの家。分譲マンションからの住み替え、ビルトインガレージ・吹き抜け・回遊動線を盛り込み、5人家族が窮屈さを感じずに暮らせる住まいを実現しました。「狭い土地でも、設計次第で広く住める」を体現した一棟です。
この記事では、家アカの写真だけでは伝わりにくい「なぜこの家がうまくいっているのか」を、いえスタ編集部の視点で読み解きます。都市部の狭い土地で3階建てを検討している方の判断材料になればうれしいです。
施主のこだわりポイント
分譲マンションからの住み替えです。立地を優先したため土地面積が19坪の土地しか予算上厳しく、狭い家になるのか心配でしたが、建築家さんによって3階建てのイメージがガラリと変わりました。
— @ran_home19 さんのInstagramより
編集部メモ：この家を一言で言うと
「狭小地の制約を、建築家の設計力で価値に変えた都市型3階建て」です。土地19坪という限られた敷地は、ふつうに考えれば部屋が削られ、暮らしが窮屈になりかねない条件。それを縦方向に積み上げ、ビルトインガレージで1階の駐車スペースを室内に取り込み、吹き抜けで視線を抜くことで、数字以上の開放感と機能性を両立させています。立地という「変えられない価値」を最優先し、家のかたちで弱点を補った判断が、この家の核心です。
編集部が注目した3つのポイント
1. 19坪の狭小地に建築家設計の3階建てを選んだ判断
多くの家づくりでは「広い土地に低層で建てる」ことが理想とされがちですが、この家は逆に、狭くても立地の良い地地を選び、建物を縦に伸ばす選択をしました。分譲マンションからの住み替えという背景を踏まえると、これは「マンションで得ていた立地の利便性を、戸建てでも手放さない」という明確な優先順位の表れです。
注目すべきは、規格化された建売やローコストの3階建てではなく、建築家を起用した点。狭小・変形地は1cm単位の設計が住み心地を左右するため、敷地条件を読み解いて最適解を出す設計者の存在が、満足度を大きく押し上げています。
2. ビルトインガレージで「駐車場」を住空間の一部にした発想
19坪の土地では、屋外に駐車スペースを確保すると、それだけで建物に使える面積が大きく目減りします。この家はビルトインガレージを採用し、1階に車を収めることで、限られた敷地を立体的に使い切っています。雨に濡れずに乗り降りでき、ガレージ内を収納や趣味スペースとして兼用できるのも、狭小地ならではの賢い選択です。
ガレージを室内化すると1階の居室は減りますが、その分を2階・3階のLDKや居室に振り分ける。この「面積の再配分」こそ、3階建て狭小住宅の設計の肝と言えます。
3. 吹き抜け×回遊動線で「狭さ」を感じさせない室内設計
床面積を増やせない狭小地で開放感を生むには、横ではなく上に空間を抜くのが定石です。この家は吹き抜けを取り入れ、視線と光を縦に通すことで、29坪という数字からは想像しにくい広がりを室内に作り出しています。和モダンのテイストとも相性がよく、木の素材感と相まって落ち着いた抜け感が生まれます。
さらに回遊動線を組み合わせ、行き止まりのない間取りにすることで、5人家族が同時に動いてもぶつからない。狭い家ほど「動きやすさ」が体感満足度を決めるため、この設計判断は理にかなっています。
この家から学べる、狭小地の3階建てを建てるときの4つの判断軸
判断軸1：立地を取るか、面積を取るか
都市部では「広い土地」と「良い立地」はトレードオフになりがちです。この家は立地を優先し、面積の不足を3階建てという建て方で補いました。通勤・通学・資産性を重視するなら、狭くても利便性の高い土地を選び、設計で広さを引き出す方向は十分に合理的です。
判断軸2：1階の使い方をどう設計するか
狭小3階建てでは、1階をガレージにするか、玄関＋水回りにするか、居室を置くかで暮らしが大きく変わります。車が生活に欠かせないならビルトインガレージは強力ですが、その分だけ生活フロアが上層に上がるため、階段の上り下りや水回りの配置をセットで考える必要があります。
判断軸3：規格商品か、設計者起用か
狭小・変形地ほど、敷地に合わせた個別設計の価値が大きくなります。コストを抑えたいなら規格型の3階建ても選択肢ですが、間口や高さ制限が厳しい土地では、建築家や設計力のある工務店に依頼したほうが結果的に満足度が高くなるケースが多い。土地の難易度と予算のバランスで決めるのが現実的です。
判断軸4：上下移動をどこまで許容できるか
3階建てで最後まで残る論点が、毎日の上下移動です。洗濯機の位置と物干し場、寝室と水回りの階が離れるほど、家事の移動距離は積み上がります。狭小地では階段の位置が間取り全体を規定するため、「どの階に何を置くか」は設計の初期段階で決めておきたいところです。本事例のように1階をビルトインガレージと玄関まわりに割り当てる場合、生活の重心は2階に移ります。買い物から帰って荷物を持ち上げる動線、来客時の応対、将来的な親世帯の滞在まで想定して、階段の勾配と幅、手すりの位置を検討しておくと安心です。エレベーターの後付けを見込むなら、上下階で同じ位置に1畳程度のスペースを確保しておく方法もあります。
3階建ての坪数別 間取り比較｜22坪・26坪・29坪・34坪の違い
同じ3階建てでも、延床面積によって取れる間取りと暮らし方は大きく変わります。狭小地で検討している方が自分のケースに当てはめやすいよう、坪数別の傾向を整理しました。
22坪 最小限を縦に積む2〜3LDK
1フロアあたりが小さく、各階を単機能に割り切る間取りになりがちです。1階は玄関と水回り、2階にLDK、3階に寝室、という縦割りが基本。夫婦＋子ども1人など少人数なら成立しますが、収納は厳選が必要です。
26坪 3LDK＋αが現実的なボリューム
居室を確保しつつ、ファミリークローゼットや小さな書斎を足せるサイズ感。階段の取り方次第で動線の快適さに差が出るため、設計の腕が問われる坪数です。
29坪 4LDKと共有空間を両立（本記事の事例）
本記事の事例がこの規模。ビルトインガレージを抱えながら4LDK相当を確保し、さらに吹き抜けと回遊動線で開放感まで持たせています。5人家族でも各自の居場所を作りやすい、狭小3階建ての「ちょうどいい上限」に近いボリュームです。
34坪 ゆとりの4LDK＋趣味スペース
各階に余白が生まれ、収納やワークスペースを無理なく組み込めます。ただし土地と建築コストは上がるため、立地条件との折り合いが鍵になります。
4LDKの選び方｜家族構成別のおすすめと選び方
同じ4LDKでも、家族の人数や年齢で「正解の使い方」は変わります。2つの典型パターンで考えてみます。
子どもが複数いる5人家族に向いている人
本事例のように子ども部屋を将来分割する前提なら、4LDKは過不足のない構成です。可変性のある広めの居室を用意しておき、成長に合わせて間仕切ると、ライフステージの変化に長く対応できます。
夫婦＋在宅ワーク中心の人に向いている人
居室の1つをワークスペースや客間に振る使い方なら、3LDK＋書斎という発想でも4LDKは活きます。狭小地では「個室を増やす」より「1部屋を多目的に使う」ほうが満足度が高くなることも多いです。
夢広 vs 大手ハウスメーカー・土地工務店｜ハウスメーカーを比較するポイント
狭小地の3階建ては会社選びで仕上がりが大きく変わります。タイプの違う3者を比較し、何を基準に選ぶべきかを整理します。
夢広｜敷地条件を読み解く設計力
本事例を手がけた夢広のように、建築家・設計者が個別に敷地と向き合うタイプの会社は、間口や高さ制限の厳しい狭小・変形地で力を発揮します。規格に当てはめるのではなく、土地ごとに最適な間取りを描くように設計できるのが強みです。
大手ハウスメーカー｜性能と保証の安心感
構造の安定性、長期保証、アフターサービスの体制が整っているのが大手の強み。3階建て用の構造システムを持つメーカーも多く、性能面の安心を重視する人に向きます。一方で規格の制約があり、変形地では割高になることもあります。
地域工務店｜コストと地域対応力のバランス
地元の気候・条例・土地事情に明るく、価格と自由度のバランスが取りやすいのが地域工務店。担当者との距離が近く融通が利く反面、3階建ての構造計算や狭小地の実績は会社ごとに差が大きいため、過去事例の確認が欠かせません。
比較する際のチェックリスト
- 3階建て・狭小地の施工実績がどれくらいあるか
- 構造計算や耐震性能の根拠を説明できるか
- ビルトインガレージや吹き抜けなど、希望要素の対応可否
- 同条件・同坪数での総額（本体＋付帯＋諸費用）が明確か
- アフター保証とメンテナンス費用の見通し
1社で決め切らず、最低3社で同条件相見積もりを取ってから判断するのが後悔しないコツです。
関西エリアで夢広を検討する人へ｜編集部メモ
関西エリアの都市部は地価が高く、広い土地を確保しにくいぶん、狭小地・変形地を上手に活かせる会社の価値が高い地域です。本事例のように立地を優先して土地を選び、設計力で広さを引き出すアプローチは、関西の住宅事情と相性がよいと言えます。
夢広のような設計重視の会社を検討するなら、自分の土地に近い条件（間口・接道・高さ制限）での実例を見せてもらうのが近道です。狭小地は「過去にどれだけ似た難条件を解いてきたか」が仕上がりに直結するため、提案力を実例で確かめておくと安心です。
狭小地の3階建てで後悔しないためのチェックリスト
狭小地の3階建ては、面積の制約が設計判断を連鎖的に縛ります。土地を決める前、そして設計に入る前に、次の項目を確認しておくと打ち合わせの精度が上がります。
- 建ぺい率・容積率に加えて、高さ制限（斜線制限・日影規制）で3階が成立するか
- 前面道路の幅員と車の切り返し角度。ビルトインガレージは車種を先に決める
- 工事車両が入れるか。狭小地は仮設・搬入コストが総額に効いてくる
- 構造計算の要否と、木造3階建てなら必要になる追加工程・期間
- 階段の位置と勾配。家具・家電の搬入経路が確保できるか
- 洗濯動線を何階で完結させるか（洗う・干す・畳む・しまう）
- 隣家との距離に対する採光と視線の処理。高窓・吹き抜け・中庭のどれで解くか
- 屋根形状と太陽光の載せ方。3階建ては足場費が高く、メンテナンス周期の設計が重要
特に前半3項目は、土地の売買契約前に確認しておきたい内容です。土地が決まってから「希望の間取りが入らない」と分かるケースは少なくありません。設計者や工務店に土地探しの段階から相談できる体制を組めると、判断の精度が上がります。
よくある質問
Q. 土地19坪でも3階建てなら5人家族で暮らせますか？
A. 暮らせます。本事例は延床29坪・4LDKで5人家族の住まいを実現しています。ポイントは、ビルトインガレージや吹き抜けで面積を立体的に使い、回遊動線で「動きやすさ」を確保すること。床面積の数字だけでなく、設計の質が体感の広さを左右します。
Q. ビルトインガレージにすると居住スペースは狭くなりませんか？
A. 1階の居室は減りますが、その分を2階・3階に再配分するのが狭小3階建ての基本です。屋外駐車場が不要になり、雨に濡れず乗降できる・ガレージを収納や趣味に兼用できるといったメリットもあるため、車が必須の家庭ではむしろ合理的な選択になります。
Q. 狭小地の3階建ては規格商品と建築家設計のどちらがいいですか？
A. 土地の難易度次第です。間口や高さ制限が厳しい変形地ほど、敷地に合わせて設計できる建築家・設計力のある工務店の価値が高まります。条件が素直な土地で予算を抑えたいなら規格型も選択肢。ますは複数社に同じ土地で提案を出してもらい、比較するのがおすすめです。
Q. 3階建ては2階建てより建築費が高くなりますか？
同じ延床面積で比べると、3階建てのほうが高くなるのが一般的です。木造3階建ては構造計算が必須で、基礎や柱・梁の断面も大きくなります。加えて足場の段数が増え、外部給排水の立ち上げや設備配管も長くなります。狭小地では工事車両の駐車スペースが取れず、資材の小分け搬入や手上げ作業が発生することもあり、仮設費が想定より膨らむケースがあります。一方で、同じ延床を2階建てで実現するには広い土地が必要になるため、土地代を含めた総額では3階建てが有利になる立地も少なくありません。建物単体ではなく、土地＋建物＋外構の総額で比較するのが正しい見方です。
Q. ビルトインガレージの排気やニオイは室内に影響しませんか？
ガレージと居住空間の間の気密・換気計画で決まります。一般的には、ガレージ側に専用の換気設備を設け、室内との境界には気密性の高いドアを採用します。ガレージ内で暖機運転をしない運用も前提になります。またシャッターの開閉音は生活時間帯によっては家族の睡眠に影響するため、電動シャッターの静音仕様を選ぶかどうかも打ち合わせ項目です。工具やタイヤを置くなら、可燃物の保管に関する仕様も確認しておきましょう。
Q. 隣家との距離が近い狭小地で、採光と視線はどう解決しますか？
手法は大きく3つあります。ひとつは高い位置に窓を設けて、視線を切りながら光だけを取り込む方法。ふたつめが吹き抜けやトップライトで上から光を落とす方法。みっつめが中庭やライトコートで、敷地の内側に光源をつくる方法です。狭小地では3番目は面積を食うため、上2つの組み合わせが現実的です。本事例が吹き抜けを採用しているのも、床面積を削らずに光と開放感を確保する狙いと読めます。窓の位置は隣家の窓と正対しないようにずらす配慮も有効です。
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編集後記
「狭い土地だから諦める」のではなく、「狭い土地だからこそ設計で勝負する」。@ran_home19 さんの家は、立地という変えられない価値を最優先しつつ、ビルトインガレージ・吹き抜け・回遊動線という3つの工夫で、19坪・3階建ての制約を魅力に変えた好例でした。都市部で土地探しに悩んでいる方ほど、この家の判断の順番が参考になるはずです。
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この家を建てた会社
夢広
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分譲マンションからの住み替えです。
立地を優先したため土地面積が19坪の土地しか予算上厳しく、狭い家になるのか心配でしたが、建築家さんによって3階建てのイメージがガラリと変わりました。
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