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「23区内狭小の土地で、SCLや洗面・脱衣を分けるなど最大限欲張りました！」@roadtomyhome_ さんの家は、土地18.5坪・延床27.7坪の3階建てです。土地より床のほうが広い。この一行の数字が、この家の考え方をほとんど説明してしまっています。
狭小地の家づくりは、たいてい「引き算」の話になります。土地が狭いのだから、諦めるものを決めましょう。廊下は削りましょう、洗面と脱衣は一緒でいいですよね、キッチンは対面のオープンにして広く見せましょう——。打ち合わせは自然とその方向に流れていきます。
ところがこの家の言葉は「最大限欲張りました」でした。削った話ではなく、載せた話として語られている。実際、土地18.5坪に対して延床は27.7坪あります。横に広げられないぶんを、縦に積んだ結果です。
そして欲張った先が何だったかというと、「分けること」でした。玄関にシューズクローク（SCL）を置き、洗面と脱衣を別にする。キッチンも独立型のセパレート。狭いほど一体にする、という定石とは逆の判断が並んでいます。
目指したのは「ホテルライクで落ち着いた空間」。狭さを我慢して整えたのではなく、狭さを「分ける」ことで解いた家——いえスタ編集部はこの家をそう読みました。
施主のこだわりポイント
23区内狭小の土地で、SCLや洗面・脱衣を分けるなど最大限欲張りました！
ホテルライクで落ち着いた空間作りを目指しています🌿
— @roadtomyhome_ さんの投稿より、編集部が引用
編集部メモ：この家を一言で言うと
一言でいえば、「土地より床が広い家」です。
18.5坪の土地に27.7坪の床。この差を作っているのが3階建てという選択で、逆にいえば3階建てを選んだ瞬間に、この家の間取りの大枠は決まっているということでもあります。1フロアあたり約9坪。その9坪を3回積む前提で、どこに何を置くかを考えていく。狭小地の家は、平面図より先に断面図で決まります。
編集部が注目した3つのポイント
ポイント1：土地18.5坪に、延床27.7坪。「広げる」ではなく「積む」で解いている
まずこの家でいちばん効いている判断は、間取りの中身ではなく3階建てを選んだことそのものです。土地18.5坪は、23区内では珍しくないサイズですが、平屋や2階建てで3LDKを組もうとすると相当に苦しい数字です。ここで「部屋を減らす」ではなく「階を増やす」を選んだから、27.7坪という床が確保できています。
3階建ては、単に床が増えるだけの選択ではありません。1フロアが小さくなるかわりに、フロアごとに用途を割り切れるという性質があります。生活音や来客の視線が階で分断されるので、狭くても「別の場所に移動した感じ」が作れる。この家がシューズクロークや洗面・脱衣の分離といった「分ける」判断を重ねられているのは、そもそも縦方向に分かれている家だからこそ成立している面があります。
ポイント2：狭いのに「分けた」。洗面と脱衣を別にするという判断
投稿で名指しされているのが「洗面・脱衣を分ける」という点です。限られた面積では、洗面台と脱衣室をひと部屋にまとめるのが一般的で、分けると当然その分だけ面積を使います。それでも分けたということは、面積よりも優先したいものがあったということです。
分けて効くのは「同時に使えるかどうか」です。ひとりが入浴している間、もうひとりは洗面台が使えない——2人暮らしでも、朝と夜の同じ時間帯にこれは起きます。さらにホテルライクという目標との相性もいい。洗面台まわりを脱衣・洗濯から切り離すと、タオルや着替え、洗濯機といった生活の色が洗面の視界から消えます。「見せる面」と「片づける面」を物理的に分けたわけで、これはインテリアではなく間取りで作ったホテルライクです。
ポイント3：収納を1か所に集めず、シューズクローク・階段下・リビングの3か所に散らしている
申告されている収納はシューズクローク／階段下収納／リビング収納の3つ。ファミリークローゼットのような「大きな一室」ではなく、小さめの収納を複数持つ構成です。
これは3階建てだからこその配り方だと読めます。縦の家でいちばん負担になるのは「持って上がる／持って降りる」という動作で、収納が一か所に集まっていると、その一か所への往復が全部階段になります。玄関に外まわりのもの、階段下に日用品、リビングに毎日使うもの——というように使う場所のそばに受け皿を置いておくと、階段を使う回数そのものが減る。宅配ボックスや家事ラク動線という申告も、この「移動を増やさない」という一本の線でつながっています。
この家から読み取れる、狭小3階建ての考え方
ホテルライクは、素材ではなく「生活感の逃がし先」で決まる
ホテルライクな家を目指すとき、多くの人はまず色と素材を考えます。ダークトーンの床、間接照明、石目調のタイル。もちろんそれも効きますが、実際にホテルと自宅を分けているのは「置きっぱなしのものがあるかどうか」です。ホテルの客室には、洗剤も、乾いた洗濯物も、宅配の段ボールもありません。
この家の構成を見ると、玄関にシューズクローク、階段下、リビングに収納、そして洗面と脱衣の分離、独立型のキッチン。生活感が出るものに、それぞれ行き先が用意されています。ラグジュアリーというテイストの申告は、仕上げの話であると同時に、この「逃がし先の設計」の結果でもあります。狭い家ほど、しまう場所がない=出しっぱなしになるので、この差は面積が小さいほど大きく出ます。
縦の家は、動線の長さより「上下の移動回数」で考える
間取りの検討では「動線が短いか」がよく話題になりますが、3階建てで効くのは距離ではなく回数です。同じフロア内を10歩多く歩くことより、階段を1往復増やすほうがはるかに負担が大きい。洗濯なら「洗う・干す・しまう」が何階にまたがるか、買い物なら「玄関から食品を置く場所まで」に階段が挟まるか。
この家の申告にある家事ラク動線・宅配ボックス・複数箇所の収納は、どれも上下移動を減らす方向の装備です。宅配ボックスは受け取りのために降りる回数を減らし、分散収納は片づけのために上がる回数を減らす。3階建てを検討している人は、間取り図を見るときに「1日に階段を何回上下するか」を数えてみると、平面図だけでは見えなかった差が見えてきます。
延床27.7坪・3階建てという広さの読み方
27.7坪という数字だけを見ると「狭い」と感じるかもしれません。ただ3階建ての坪数は、2階建てや平屋と同じ物差しでは読めません。
1フロアあたり約9坪。階で割ると見え方が変わる
27.7坪を単純に3で割ると、1フロアあたり約9.2坪＝おおよそ18畳ぶんです。ここから階段の面積が引かれるので、実際に使えるのは各階15畳前後というイメージになります。「27.7坪の家」ではなく「15畳の部屋が3つ縦に積まれた家」と考えたほうが、暮らしの想像はしやすいはずです。
この読み替えをすると、たとえば2階にLDKを置いた場合、そのLDKは15畳前後で完結するということが分かります。広大なリビングは作れない。かわりに、そのフロアには余計なものが何も混ざらない。狭小3階建ての快適さは、面積ではなくこの「純度」から来ます。
土地18.5坪に対して延床27.7坪という比率
土地18.5坪に対して延床27.7坪ということは、床面積は土地の約1.5倍です。建ぺい率や容積率、道路斜線・北側斜線などの制限は自治体や用途地域ごとに違うため一概には言えませんが、この比率が成立している時点で、法規の上限をかなり丁寧に使い切っていることが読み取れます。
狭小地の検討では、土地を見た瞬間に「何坪の家が建つか」が決まってしまいます。だからこそ土地探しの段階から、用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限をセットで確認することが欠かせません。同じ18坪でも、建てられる床面積は場所によって大きく変わります。
廊下をどれだけ持たないかが、そのまま部屋の広さになる
1フロア9坪という条件では、廊下は贅沢品です。階段を上がったらすぐ部屋、という構成にできるかどうかで、体感の広さが目に見えて変わります。階段の位置は、狭小3階建てにおける最大の間取り決定要因と言っていいと思います。
この家が3LDKを27.7坪に収められているのは、部屋の大小を調整した結果というより、移動のための面積を最小にした結果と考えるほうが自然です。狭小地のプランを比較するときは、部屋の畳数だけでなく「廊下と階段に何坪使っているか」を見比べてみてください。
2人家族で3LDK。部屋数の余白をどう使うか
2人暮らしに3LDK。単純に考えれば1部屋余ります。この「余白」の扱いが、この家の暮らし方をよく表しています。
ワークスペースがあるという申告が意味すること
設備の申告にワークスペース付きが入っています。2人家族で3LDK、そのうちの一室、あるいは一角が働く場所として想定されているということです。
3階建ては、この用途と非常に相性がいい。階が違うだけで、生活音も視線もほぼ切れます。同じフロアの一角にデスクを置くのと、別の階に部屋を持つのとでは、オンライン会議のしやすさも集中の度合いも変わります。都市部で働きながら暮らす2人にとって、縦の分離はそのまま「気配の分離」になります。
2人で始めて、あとから使い方が変わる前提の部屋数
今すぐ全部屋を使い切らないとしても、部屋があること自体に意味があります。来客が泊まる、片方が体調を崩したときに分かれて寝る、趣味のものを置く、将来家族が増える——3LDKという部屋数は、用途を決めきらないまま持っておける余白です。
逆にいえば、狭小地でこの余白を確保するために3階建てを選んだ、という読み方もできます。面積を欲張ったのではなく、選択肢の数を欲張った。「最大限欲張りました」という言葉は、そういう意味に聞こえます。
住友不動産ハウジングという選択
この家の建築会社として申告されているのは住友不動産ハウジングです。都市部の狭小地・変形地での住宅を数多く手がけていることで知られる会社で、今回のような23区内の3階建てはまさに得意領域にあたります。
都市部の3階建てを前提に考えられること
狭小3階建ては、通常の2階建てとは検討項目がまったく違います。構造、斜線制限、隣地との距離、工事車両が入れるか、資材をどう搬入するか。設計だけでなく「その土地で本当に建てられるか」を早い段階で判断できるかどうかが、都市部では会社選びの実質的な基準になります。
この家がZEH（ゼッチ）対応であることも合わせて見ると、狭小・3階建てという条件の中で断熱・省エネの基準まで満たしていることが分かります。限られた条件でも性能を落としていないという点は、同じ条件で検討している人には参考になるはずです。
比較検討するときに、この家から借りられる視点
住友不動産ハウジングに限らず、都市部の狭小地を扱う会社を比較するときは、完成した外観や内装よりも「この土地に対して何階建てを提案してくるか」を見比べるのが有効です。同じ土地でも、2階建てで提案する会社と3階建てで提案する会社では、その後の暮らしがまったく変わります。
あわせて、この家のように洗面と脱衣を分ける、収納を分散させるといった「面積を使う提案」をしてくれるかも見ておきたいところです。狭いから削りましょう、は誰にでも言えます。狭い中でどこに面積を配るかを一緒に考えてくれるかどうかが、狭小地では効いてきます。
- その土地の用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限と、実際に建てられる延床面積
- 2階建てではなく3階建てにする場合の、構造・地盤改良を含めた費用の差
- LDKを何階に置くか（1階案・2階案それぞれの動線と採光）
- 階段の位置と、廊下に使う面積がどれくらいあるか
- 洗面と脱衣を分けた場合／一体にした場合の、面積とコストの比較
- 収納を一か所にまとめる案と、階ごとに分散させる案の両方を出してもらえるか
- 狭小地での工事車両の進入・資材搬入の可否と、それによる工事費の増減
- ZEHや省エネ基準に対応した場合の仕様と、利用できる補助制度
狭小地の打ち合わせは、どうしても「入るか／入らないか」の話になりがちです。ただ実際に暮らしの質を決めるのは、入れたあとの配り方のほうです。上のチェックリストは、その配り方を会社と一緒に考えるための材料として使ってみてください。
関東エリア・23区内で狭小地を選ぶということ
23区内で家を建てるとき、土地の広さは予算というより立地と交換するものになります。18.5坪という土地を選んだということは、その面積と引き換えに、駅距離や周辺環境といった別の条件を取りにいったということです。ここは価値観の問題で、正解はありません。ただ「狭さは受け入れる、そのかわり中身は妥協しない」という姿勢は、この家の申告からはっきり伝わってきます。
関東エリア、特に都心部で狭小地を検討している人にとって、この家がいちばん参考になるのは「削らずに済ませる方法があった」という実例そのものだと思います。洗面と脱衣を分ける、キッチンを独立させる、収納を三か所に持つ。どれも「狭小だから無理」と言われがちな項目ですが、階を増やして床を確保すれば、選べる範囲に入ってくる。面積の制約は、平面ではなく立体で解ける——都市部の家づくりでは、この視点があるかどうかで結論が変わります。
よくある質問
土地18.5坪で3LDKは本当に建てられますか？
この家は土地18.5坪・延床27.7坪の3階建てで3LDKを実現しています。ただし建てられる床面積は、用途地域・建ぺい率・容積率・各種斜線制限によって土地ごとに大きく変わります。同じ18坪でも建てられる規模は別物なので、土地を検討する段階で必ず個別に確認してください。
狭小地で洗面と脱衣を分けるのは無駄になりませんか？
面積だけを見れば、分けるほうが多く使います。ただし同じ時間帯に別の人が使えるようになる点と、洗面まわりから洗濯まわりの生活感を切り離せる点が得られます。この家は「ホテルライク」という目標があったため、その効果が大きく働いています。朝の使用が重ならない暮らし方であれば、一体型のほうが合う場合もあります。
3階建ては生活が大変になりませんか？
上下移動は確実に増えます。だからこそ移動の「回数」を減らす設計が重要になります。この家は収納を玄関・階段下・リビングの3か所に分散させ、宅配ボックスを備えることで、上り下りの用事そのものを減らす方向で組まれています。3階建てを検討するときは、間取り図を見ながら1日の上下移動を数えてみるのがおすすめです。
2人家族に3LDKは広すぎませんか？
この家ではワークスペースが確保されており、部屋数の余白が働く場所として使われています。用途を決めきらない部屋を持っておけること自体が、狭小地では贅沢な選択です。来客、体調不良時の分離、将来の変化まで含めて考えると、2人でも部屋数が効いてくる場面はあります。
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編集後記
「最大限欲張りました」という一言が、この家のいちばん強い部分だと思います。
狭小地の家づくりでは、たいてい最初に諦めるものを聞かれます。要るもののリストではなく、要らないもののリストから作りはじめる。それに慣れてしまうと、完成したときに「うまく削れた家」ができあがります。悪い家ではありません。ただ、そこには欲しかったものの話が残っていない。
この家は逆から入っています。欲しいものを先に並べて、それが載る器のほうを積み上げた。土地より床が広いという数字は、その順番の結果として出てきたものです。
18.5坪の土地に、洗面と脱衣を分けた家が建っている。この事実はたぶん、いま同じような土地の前で迷っている人にとって、どんな言葉よりも効きます。狭いから無理、の「無理」は、意外と検討していないだけのことが多い。この家は、それを数字で見せてくれています。
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