【2026年9月】住宅ローン金利はいまいくら？フラット35と変動金利の最新まとめ

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家づくりの予算は「いくらの家を建てるか」だけでは決まりません。同じ4,000万円を借りても、金利が1%違えば総返済額は1,000万円単位で変わります。2026年はその金利が、月単位ではっきり動いている年です。

このページは毎月更新しています。最新の数字を確認したいときに戻ってきてください。

2026年9月の住宅ローン金利

出典：各金融機関・住宅金融支援機構の公表値をもとにいえスタ編集部が集計（2026年9月時点）。金利は毎月更新しています。

フラット35（全期間固定）

住宅金融支援機構が公表している、2026年9月適用分の金利です。融資率9割以下の場合の最低金利を示しています。

フラット35の金利は取扱金融機関ごとに異なり、上の数字はそのうちの最低水準です。実際に適用される金利は、申し込む金融機関と借入条件で変わります。

変動金利

変動金利の最低水準は年0.990%（SBI新生銀行）です。9月は主要行が相次いで引き上げました。

10年固定はメガバンクの指数で年3.84%となっており、こちらも上昇しています。

2026年、フラット35はこう動いた

今年に入ってからのフラット35（21年以上35年以下・融資率9割以下）の最低金利の推移です。

9か月で1.38ポイント上がっています。下がったのは3月と7月だけで、あとはすべて上昇です。「様子を見ているうちに条件が良くなる」という展開には、今のところなっていません。

金利が上がると、返済はどれだけ変わるか

4,000万円を35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで借りた場合の試算です。

1月と9月を比べると、毎月の返済が約3万円、総返済額で約1,270万円の差です。借入額は同じでも、契約のタイミングだけでこれだけ変わります。

※金利が全期間変わらないと仮定した単純計算です。保証料・事務手数料・団体信用生命保険料は含んでいません。変動金利は将来の金利によって実際の返済額が変わります。

なぜ上がっているのか

直接の引き金は、2026年6月の日銀の利上げです。政策金利が0.75%から1.00%へ引き上げられ、約31年ぶりの水準になりました。

ただし、フラット35と変動金利では反応する速さが違います。

• フラット35などの長期固定は長期金利（国債の利回り）に連動するため、政策の方向性が見えた段階で先に動きます。今年前半から上がり続けているのはこのためです。
• 変動金利は短期の政策金利に連動するため、利上げから実際の適用まで数か月のずれがあります。9月に主要行の引き上げが集中したのは、6月の利上げが今になって反映されてきたからです。

今後については、年内にさらに政策金利が引き上げられるとの見方もありますが、これは予想であって確定した話ではありません。金利は融資実行時のものが適用されるため、契約時点の金利で確定するわけではない点にも注意が必要です。

いま建てる人は「二重の値上がり」に直面している

住宅金融支援機構が2026年7月に公表した「2025年度フラット35利用者調査」では、建てる費用そのものも上がっています。

建物の価格が上がり、そこに借りる金利も上がっている。この2つが同時に来ているのが2026年の家づくりです。予算を組むときは、建築費の見積もりだけでなく「その金額を、いまの金利で借りたらいくらになるか」まで一度計算しておくことをおすすめします。

▶ 注文住宅の費用相場と予算の立て方｜年収から逆算する方法

変動と固定、どちらを選ぶか

どちらが得かは、将来の金利がどう動くかで決まるため、事前に断定することはできません。判断材料になる違いを整理します。

変動金利の性格

• いまの金利水準は固定より2ポイント以上低く、当初の返済負担は軽くなります。
• 多くの金融機関では年2回金利が見直され、返済額の変更は5年ごとという方式が一般的です（いわゆる5年ルール・125%ルール）。ただし全ての金融機関が採用しているわけではありません。
• 返済額が据え置かれても金利は上がっているため、その間は元本の減りが遅くなります。上昇幅が大きいと、利息が返済額を上回る「未払利息」が発生する可能性もあります。

全期間固定の性格

• 返済額が最後まで変わらないため、教育費など他の支出と並べて長期の計画を立てやすくなります。
• いまは金利水準が高いため、当初の返済負担は変動より重くなります。
• その後に金利が下がった場合は、借り換えを検討しない限り高い金利のままになります。

実務的には「どちらか」ではなく、金利が2%上がっても返済を続けられるかを先に確認しておくのが安全です。そこで無理があるなら、金利タイプの選択ではなく借入額そのものを見直す局面だと考えられます。

※このページは一般的な情報の整理であり、特定の金融商品をおすすめするものではありません。実際の借入判断は、金融機関やファイナンシャルプランナーなど専門家にご相談ください。

負担を軽くするために、いま使える制度

金利そのものは選べませんが、支払う総額を減らす手段はあります。

• 住宅ローン控除は2026年度の税制改正で、2030年12月31日の入居まで5年間延長されました。中古住宅も長期優良住宅等の借入限度額が3,500万円に引き上げられ、控除期間が新築と同じ13年になっています。
• みらいエコ住宅2026事業の補助金も併用できる可能性があります。ただし区分によって締切が異なり、注文住宅のZEH水準住宅は交付申請が2026年9月30日までに短縮されています。

▶ みらいエコ住宅2026はまだ間に合う？予算の残りと締切

いえスタの実例で見る、性能を上げた家

金利が高い局面では、返済額だけでなく毎月の光熱費まで含めた「住んでからの支出」で比べる視点が効いてきます。いえスタに掲載している施主の実例から、省エネ性能に関わる設備を採用した家をまとめました。

• ▶ ZEH（ゼッチ）対応の家アカ実例
• ▶ 太陽光発電を載せた家アカ実例
• ▶ 蓄電池を導入した家アカ実例

よくある質問

金利はいつ確定しますか

多くの住宅ローンは、契約時ではなく融資が実行される月の金利が適用されます。着工から引き渡しまで期間が空く注文住宅では、契約時の金利のまま確定するとは限りません。依頼先と金融機関に、適用時期を必ず確認してください。

フラット35の金利を下げる方法はありますか

住宅の性能に応じて当初期間の金利が引き下げられる制度（【フラット35】Sなど）があります。適用条件と引下げ幅は年度によって変わるため、住宅金融支援機構の公式サイトで最新の内容をご確認ください。

いま契約すべきか、待つべきか

2026年に入ってからの推移を見る限り、待つことで金利が下がるという保証はありません。一方で、建築費や補助金の条件も同時に動いているため、金利だけを理由に急ぐ判断も適切とは言えません。判断材料は金利・建築費・補助金の3つがそろって初めてそろいます。

変動金利はいつ見直されますか

金融機関によりますが、年2回見直され、返済額の変更は5年ごとという方式が一般的です。見直しのタイミングと反映の方法は商品ごとに異なるため、契約前に確認しておくと安心です。

更新履歴

• 2026年9月4日：公開。2026年9月適用分の金利を掲載。

この記事は2026年9月4日時点の公表情報をもとに作成しています。住宅ローン金利は毎月変動します。申し込み前に必ず各金融機関の最新情報をご確認ください。
出典：住宅金融支援機構「最新の金利情報【フラット35】」「2025年度フラット35利用者調査」／日本経済新聞／マイナビニュース／モゲチェック／リクルート「はじめての住宅ローン」